Според “Индекса на цените на жилищата” (ИЦЖ), измерван от НСИ, жилищните имоти в Русе за първото тримесечие на настоящата година са отчели ръст от 7.6%, спрямо предходното тримесечие и са поскъпнали с 10.8%, спрямо годино по-рано.
При отчитане на инфлацията, която е в размер на 14% към края на месец март, то цените на жилищните имоти бележат спад от 3.2% на годишна база.
Статистиката от Агенцията по вписванията показва понижение на сделките с недвижими имоти в Русе, както на тримесечна, така и на годишна база. За разглеждания отчетен период, продажбите са с 11.6% по-малко от същото тримесечие на 2022 г. и с 29.3% по-малко, спрямо предходния отчетен период. Това е така, на фона на успокояващата се, но все още твърде висока инфлация и разширяващата се дистанция между цените на продавачите и офертите на купувачите.
Намаляващата активност на пазара на жилищни имоти не намира подкрепа от ипотечния пазар, където наблюдаваме минимално повишаване на общия брой ипотеки за разглеждания период с 0.7%, спрямо година по-рано.
Към първото тримесечие на 2023 година, 28% от сделките с недвижими имоти в Русе са чрез ипотечен кредит.
В допълнение, наблюдаваме и повишение на брутната работна заплата с 18.6% на годишна база.
На този фон, разгъната застроена площ (РЗП) на получилите разрешителни за строеж нови жилищни сгради бележи спад от 55.3% на годишна база, а разгънатата застроена площ (РЗП) на започналите строителство нови жилищни сгради се увеличава с 188.9%, спрямо година по-рано.
За да определим достъпността на жилищните имоти в Русе, ще използваме коефициента “Цена към доход”. Той отнася средната цена на апартамент от 90 кв.м към средния годишен доход на домакинство, определен като: средната нетна работна заплата за града х 12 месеца х 1.5 (осреднен брой на членовете на едно домакинство на пълна работна заплата). Колкото по-нисък е този показател, толкова по-достъпни са жилищата в съответния град. За Русе, към първото тримесечие на 2023 година коефициентът е: 6.8 за жилищни имоти в центъра на града и 4.3 за жилищни имоти извън центъра на града.
За да определим ориентировъчната нетна доходност на тристаен апартаент при отдаване под наем, взимаме предвид 10 брутни наема (ориентировъчно 12 нетни след приспадане на разходите) и ги съпоставяме на средната пазарна цена. За Русе, към първото тримесечие на 2023 година нетната доходност е: 3.3% в центъра на града и 4.2% извън центъра на града.
*Индексът на цените на жилищата подценява пазарните цени на най-търсените имоти и не включва сделките „на зелено“.
*Данните за изчисление на коефициента “Цена към доход” и за определяне на нетната доходност от наеми са взети от: www.numbeo.com.
*Данните за брой сделки и брой ипотеки не се отнасят само за жилищни имоти.
*Информацията не бива да се приема като инвестиционен съвет.
Авторът Климент Робев е финансист и експерт в сферата на жилищните имоти.
