Автор: Климент Робев https://klimentrobev.com/
Според “Индекса на цените на жилищата” (ИЦЖ), измерван от НСИ, жилищните имоти в Русе за второто тримесечие на настоящата година са отчели ръст от 1.3%, спрямо предходното тримесечие и са поскъпнали с 2.1%, спрямо година по-рано.
При отчитане на инфлацията, която е в размер на 8.7% към края на месец юни, то цените на жилищните имоти бележат спад от 6.6% за периода второ тримесечие на 2022г. – второ тримесечие на 2023г.
Статистиката от Агенцията по вписванията показва съществено понижение на сделките с недвижими имоти в Русе на годишна база. За разглеждания отчетен период, продажбите са с 15.9% по-малко от същото тримесечие на 2022г. Това е така, на фона на успокояващата се, но все още твърде висока инфлация и разширяващата се дистанция между цените на продавачите и офертите на купувачите.
Намаляващата активност на пазара на жилищни имоти не намира подкрепа от ипотечния пазар, където наблюдаваме минимално понижение на общия брой ипотеки за разглеждания период с 0.6%, спрямо година по-рано.
Към второто тримесечие на 2023 година, съотношението на общия брой ипотеки към общия брой сделки с недвижими имоти се равнява на 0.29.
В допълнение, наблюдаваме и повишение на брутната работна заплата с 16.5% на годишна база.
На този фон, разгъната застроена площ (РЗП) на получилите разрешителни за строеж нови жилищни сгради бележи ръст от 38.7% на годишна база, а разгънатата застроена площ (РЗП) на започналите строителство нови жилищни сгради се увеличава с 269.8%, спрямо година по-рано.
За да определим достъпността на жилищните имоти в Русе, ще използваме коефициента “Цена към доход”. Той отнася средната цена на апартамент от 90 кв.м към средния годишен доход на домакинство, определен като: средната нетна работна заплата за града х 12 месеца х 1.5 (осреднен брой на членовете на едно домакинство на пълна работна заплата). Колкото по-нисък е този показател, толкова по-достъпни са жилищата в съответния град. За Русе, към второто тримесечие на 2023 година коефициентът е: 6.9 за жилищни имоти в центъра на града и 5.0 за жилищни имоти извън центъра на града.
За да определим ориентировъчната нетна доходност на тристаен апартамент при отдаване под наем, взимаме предвид 10 брутни наема (ориентировъчно 12 нетни след приспадане на разходите) и ги съпоставяме на средната пазарна цена. За Русе, към второто тримесечие на 2023 година нетната доходност е: 3.3% в центъра на града и 3.6% извън центъра на града.
*Индексът на цените на жилищата подценява пазарните цени на най-търсените имоти и не включва сделките „на зелено“.
*Данните за изчисление на коефициента “Цена към доход” и за определяне на нетната доходност от наеми са взети от: www.numbeo.com.
*Данните за брой сделки и брой ипотеки не се отнасят само за жилищни имоти.
*Информацията не бива да се приема като инвестиционен съвет.
